买房人交完全额房款卖房人想解约 法院该怎么判?

2017年12月21日 10:56:02 来源:北京青年报
记者 杨琳 编辑:蔡晓慧

  买房人购房时交纳了全额房款,在购房期间一直拥有购房资格,但由于其没有及时过户,便被卖房人诉至法院,要求解除房屋买卖合同。一审法院认为,买房人在交易中仅仅存在小瑕疵,合同依然可以履行,故判决合同继续履行。然而,二审法院判决解除合同,推翻一审判决。二审法院认为,合同中明文约定在一定期限前,买房人如果没有成功过户,卖房人有解除合同的权利。法院应该尊重当事人之间的约定,这样有助于契约精神的养成。

  买房人未成功过户被卖房人诉至法院

  2015年12月,买房人冯某与卖房人张某签订房屋买卖合同。2016年3月,双方又签订了补充协议,协议中约定,由于卖房人张某急需腾出房屋指标再行购房,冯某需要在4月1日前将房屋过户到自己名下,否则卖房人张某有权解除合同。

  很快,冯某将房屋全款支付给张某,并于当日与张某前往房屋权属登记机关过户,但因冯某提供的资料不全而未能办理成功。冯某在未更改相关资料的情况下,几天后再次申请过户,仍未成功。4月1日后的某天,冯某修改资料后,尝试第三次过户,但卖房人张某对此不予配合。双方为此事走上法院,张某要求解除合同。冯某则认为,自己付了全款,也拥有购房资格,不同意解除合同。

  二审判决改判双方解除合同

  一审法院经审理后认为,合同签订后,冯某依约向张某支付了全款,履行了合同约定的付款义务。虽然冯某提供购房所需资料不完整,无法办理过户,但并不构成根本违约,只有导致根本无法办理房屋过户时,才构成根本违约。故判决张某配合冯某过户,冯某向张某支付违约金。

  一审判决后,冯某及张某均不服,上诉至北京市三中院,冯某认为他已支付合同全部价款,张某收到房款后拒绝过户构成根本违约。张某则坚持要求解除合同。

  二审法院经审理认为,冯某两次过户未能成功,存在重大过错。当在冯某第三次通知张某要求再次配合过户时,已超出合同约定的期限。根据补充协议,张某有权解除合同,故判决两人的房屋交易合同解除。

  是否解除合同引发争议

  二审法院北京市三中院孙妍法官表示,此案确实存在一定的争议点,根据法律规定,合同有法定解约权和约定解约权,如果因合同一方违约,导致合同目的完全无法实现,即使合同中没有明文约定,合同也可以被解除,此种属于法定解除权。约定解除权,即合同双方约定了一些情况,在这些情况符合法律法规和公序良俗的前提下,一旦情况出现,一方或双方有权选择解除合同。

  在本案中,冯某并非因购房新政出台而失去购房资格,又交付了全款,虽然其违约,但并不构成根本性违约,不符合法定解除权。冯某仍可以在4月1日后继续办理过户,迟延几天过户并不会造成特别大的影响。

  因此,有人认为,这种情况下一般应判令合同继续履行,违约者赔偿一定损失。

  孙法官表示,一般情况下,案件这样判决并无问题,但本案特殊性在于,合同中双方约定了4月1日前买房人必须过户成功,否则卖房人有解除合同的权利,这就赋予了卖房人约定解除权,该权利的赋予是双方公平自愿的约定。合同未能在4月1日前过户也确系买房人的责任。

  在符合法律法规、公序良俗等前提下,合同就是当事人之间的法律,法院应当尊重双方都同意的约定,不应当以一般的司法判断代替个案当事人合法的约定,这不仅是对遵守合同约定一方的不公,也不利于当事人契约精神的养成。因此,法院二审推翻一审判决并改判解除合同。

  北京京师律师事务所黄争荣律师表示,该案中,既然双方签署的合同赋予了卖房人一定条件下的约定解除权,一旦条件达成,无论卖房人出于什么目的,都应当有权解除合同。如果没有这个约定解除条件,那么一般情况下,该合同应该继续履行。

  文/本报记者 杨琳

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